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“小区拆墙恐惧”考问中国城市文明

来源:网络整理 作者:admin 人气: 发布时间:2016-02-23
摘要:FT中文网公共政策主编刘波:当前中国最需要的不是心态开放、能接受政府随意“拆墙破院”的民众,而是心态开放的政府,以尊重市场规律、城市规划原理而不是“拍脑

一夜之间,一条城市规划方面的中央文件,在中国舆论场中引发了爆炸式的反应。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》表示,新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。公众纷纷猜测,这是不是意味着已建成的小区要“拆墙破院”,而这势必影响居民生活。这个突然降临的文件激发了普遍不安全感,一种焦虑甚至恐惧的情绪开始蔓延。

从原理上来说,如果是在一个现代的法治社会中,是建设封闭式小区还是开放式的街区,应该由企业自行决定,由市场上的购房者来进行自主选择,政府为了公共政策目的可以进行一定的引导,但一定要保证合法公平。固然,在西方城市,街区制是很流行的做法,但也存在着封闭式的小区,二者并行不悖。理论上,在实行土地私有制的国家,万一封闭式的住宅区的确造成或加剧了拥堵问题,损害了公共利益,政府可以通过合法程序对其内部道路进行征收,并给予公正合理的补偿。甚至,私人土地所有者可以和周边居民达成协议,由后者购买土地的通行权。总之,在产权明晰和法治化的情况下,面对安全生活与交通方便等不同诉求,政府与私人之间,私人相互之间,都可以通过博弈达成各种解决方案,并根据现实的发展而不断调整。

虽然中国实行土地公有制,所有城市土地都是国有土地,但是,从所有权可以衍生出其他物权,即使在土地公有制下,只要这些物权的权利边界和权能可以明晰,问题同样是能够解决的。在此,我们不妨从法律角度来考虑一下,封闭小区与拥堵之间的矛盾如何处理——如果这个矛盾确实存在而且很严重的话。

当前,根据中国法律,划拨和出让是国有土地使用权的两种主要形式,以划拨方式取得土地的费用很低,或者是无偿的,而出让方式则支付了土地出让金。这份《意见》中提到的单位大院,很多是以划拨方式取得国有土地使用权的,而住宅小区,则几乎都是以出让方式获得国有土地使用权的。对这两种情况,应该区别看待。

北京等城市存在的单位大院,是一种计划经济时代的遗留物。计划经济的特征是低工资和高保障水平的结合,单位大院虽然解决了很多城市居民的住房问题,但也造成机制僵化、公共空间无人维护、个人自由受限制等问题,在行政主导的分配中,也存在着严重的不公现象,并不被居民满意。中国改革开放之后,在市场化大潮的冲击下,单位大院日益不合时宜,许多大院居民也摒弃了这种生活方式,而愿意购买商品房,选择更自由和高品质的生活。同时单位大院的存在割裂了城市空间,在车流增多的新现实中,加剧了交通拥堵。而这是完全没有必要的,因为根据法律,划拨的土地政府是可以根据需要收回,从而解决拥堵问题的。所以,“打开”单位大院,既符合城市发展的要求,也不会损害公共利益,这一决策是应该支持的。

但居民住宅小区则是另一种情况。居民在购买住房时,其所支付的购房款,其实已经承担了相关的土地出让金,而且居民购买的是完全的住宅区的土地使用权,而不仅是房屋所占土地。这是有明确的法律依据的。《物权法》第73条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”居民在购买住房时,显然也是考虑到了小区的封闭性、安全性、宜居性等诸多因素,并为此支付价款的。现在要“打开”住宅小区,实现“内部道路公共化”,相当于把这部分土地的使用权收归国有,其实是一种征收,当然需要经过正当程序并给予业主补偿。而且,因道路公共化而给小区安全性、环境和宜居性造成的损害,居民也应该得到利益补偿,显然不能根据一纸文件贸然为之,即使是“逐步”实现也不行,必须有严密的法律依据,并制定严格的程序,由各方通过谈判来达成公平的征收方案。

责任编辑:创富啦

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